Casas abandonadas, otra alternativa para comprar

El abandono de viviendas es un fenómeno que alarma a la industria inmobiliaria. Sólo en 2009 aproximadamente 35,000 viviendas con un costo promedio de $200,000
pesos quedaron deshabitadas y bajo un proceso judicial por falta de
pago.

Por ello, te presentamos dos esquemas a través de los cuales estas propiedades se colocan de nuevo en el mercado inmobiliario y que ofrecen oportunidades de inversión.

Casas recuperadas del Infonavit

Cuando se trata de una casa adquirida a través de este instituto, se busca recolocar el inmueble entre los derechohabientes.

Así lo explica Alfredo Rabell, coordinador de Soluciones Hipotecarias en Infonavit. En el país el instituto tiene 12,000 casas registradas en esas condiciones, de las cuales 7,100 están en condiciones de poder
habitarse de inmediato.

La pregunta natural es si estos inmuebles resultarán más económicos que si se adquieren casas en condiciones normales. La respuesta: no necesariamente.

Si la casa está en buenas condiciones, es decir, puede ser habitada al momento, el precio se estipulará de acuerdo a su valor de avalúo y el derechohabiente la pagará con el esquema establecido en Infonavit.

Ahora bien, si la casa debe ser remodelada para su uso, entonces se dará un precio cercano a su valor de mercado y, además, el instituto concederá un crédito para que el usuario pueda adecuar la vivienda.

Rabell comenta que la reasignación del bien buscará siempre beneficiar a los derechohabientes porque esos inmuebles no están disponibles para compradores externos.

La recomendación para los inversionistas en este sentido es que, si no han ejercido su crédito, la vivienda recuperada es una alternativa de compra. Aprovecha la tasa de interés preferencial de las hipotecas que
otorga el Infonavit, entre 4 y 9%, frente al 13 y 14% de los bancos y
Sofoles. Otra buena noticia es que existen propiedades recuperadas,
tanto de interés social como de nivel medio, que con una remodelación,
en ocasiones sencilla, podrás arrendarla a buen precio.

Las ventajas de este tipo de compra, además de un precio más bajo, es que las viviendas usadas cuentan con servicios más completos alrededor vías de comunicación, comercio, escuelas y, en general, servicios
públicos, mientras que las casas más nuevas, usualmente establecidas en
zonas periféricas a las grandes ciudades, resultarán más económicas pero
también tendrán menos recursos urbanos, hasta que ese proyecto madure.

El Infonavit cuenta con Asesores Certificados, que son expertos inmobiliarios que además cuentan con experiencia en los temas relacionados con el instituto. Estos asesores te ayudan a tramitar tu
crédito y te dan acceso a la cartera de propiedades adjudicadas. Conoce
el directorio en http://www.infonavit.org.mx

Casas en remate bancario, fuera mitos

A través de los remates que hacen los bancos puedes adquirir verdaderas gangas inmobiliarias ¿Cierto o falso?

Veamos el siguiente ejemplo: el precio de una propiedad adjudicada puede bajar más de 40% de nivel en el mercado, por ejemplo, un inmueble de $1,000,000 puede ser valuado en $700,000, si en la primera almoneda
(proceso de venta) no se vende, se reduce 20% adicional. Hay clientes
que han logrado adjudicarse bienes con 50% de descuento.

Pese a las atractivas cifras anteriores, Alfonso Herrera, director de Grupo Abryga, con más de dos décadas de experiencia en el campo inmobiliario y casas adjudicadas, explica que una vez que el banco se ha
adjudicado la propiedad procederá a venderlo. Si se trata de un bien
totalmente regularizado, es decir, que cuenta con escrituras y se tiene
la posesión del inmueble, el banco realizará con el interesado una
operación de compraventa tradicional.

Ahora bien: en la práctica, las instituciones financieras llegan a vender inmuebles adjudicados que no están totalmente regularizados y las condiciones de cada bien pueden ser diversas.

Al respecto, León Rodríguez Mauri, subdirector de estrategias comerciales del área de activos no financieros de BBVA Bancomer comenta: “existen dos tipos de propiedades adjudicadas en venta, las que están
disponibles, donde se garantiza que su estatus legal está al corriente y
otra cartera de propiedades en proceso de regularización. En ambos
casos, se le informa de manera clara y transparente al comprador el
estatus de la vivienda.

De acuerdo con Rodríguez, 90% de los remates bancarios corresponde a viviendas de interés social, el resto son propiedades de nivel medio y residencial.

Hay oportunidades de inversión para todos los perfiles, BBVA Bancomer cuenta con diversos programas de compra, desde una propiedad hasta paquetes de 2,000 casas.

Si te interesa emprender en este ramo inmobiliario, acude directamente a las instituciones bancarias, cuentan con un área específica de ventas de casas adjudicadas. Algunas Sofoles y Sofomes
también cuentan con una cartera de propiedades recuperadas, tal es el
caso de Condesa Financiera.

La recomendación

Si piensas comprar un inmueble de este tipo lo mejor es tener la mayor información posible sobre el estado que guarda el inmueble (posible grado de deterioro) y estimar el tiempo y costo adicional que
se habrá de erogar para tener la posesión.

Lo ideal es contar con un abogado experto en bienes raíces que te asesore sobre la viabilidad de esta inversión. Recuerda que una propiedad sin regular puede causarte muchos dolores de cabeza y poner en
riesgo tu inversión.

Herrera subraya lo anterior y afirma que no puede considerarse bajo el esquema de inversión para vivir de las rentas al obtener una enorme ganancia. De ninguna manera. Es sólo para gente que ya tenga experiencia
y conocimientos legales en esta rama.

Renta con opción a compra

Los derechohabientes que aún no cuentan con el puntaje mínimo que solicita el Infonavit, podrán ocupar anticipadamente la vivienda que deseen adquirir.

El trabajador derechohabiente y el vendedor fijan desde un inicio las
condiciones de renta y el precio de venta del inmueble, el cual deberá
tener un valor máximo de $611,000 pesos. El periodo de renta mínimo es
de seis meses.

En caso de que el derechohabiente ejerza la opción de compra, una
proporción de las rentas pagadas serán consideradas como parte del
ahorro previo del trabajador.

Recientemente se lanzó un programa piloto con la desarrolladora Urbi,
que en una primera fase pondrá a disposición de los derechohabientes
oferta de vivienda en Tijuana y Aguascalientes. Rabell comentó que
esperan que en breve se adhieran más constructoras a este programa.